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业主尤其感到愤慨

2020-11-21 22:36

买了房却办不了房产证

律师认为开发商理应纠错

“购房合同第10条以及业主购房时签署的声明,都是有约定的,要按合同来办事。”义乌市住宅建筑工程有限公司总经理马同宜,反复向记者陈述了这个观点。在他看来自己也很委屈,都是公司之前的负责人留下的“烂摊子”。作为这家公司的现任总经理,马同宜很清楚一退步就得掏出近800万元巨款。因此无论是面对业主还是政府有关部门,马同宜的态度非常强硬,没有任何商量的余地。

即便有部分业主自愿交纳土地出让金,这样的事件也绝对是滑天下之大稽。按照正常的程序,必须是开发商拿到土地大证,然后各户再办理小证。业主自行办证,目前的法律法规是否允许,也是一个大问题。

“没有房产证,总归是没有安全感,而且还不能交易。”何先生说,随着时间的推移,业主们要求开发商办证的愿望也愈加强烈,也曾通过多种途径与开发商交涉,但都没有结果。

何先生当年买下的房子,为何没有房产证?原来建设小区属于旧城改造项目,是政府划拨土地,无法办理房产证。“买房的时候,开发商跟我们说这房子虽然暂时办不了证,但以后是可以补办的。”何先生说,他当时觉得开发商是一家挺有实力的企业,而且当时房子很紧俏,没考虑那么多就买下了。

建设小区毗邻义乌市政府。从2001年开始,开发商向27户业主卖出60套房子,每套房子上下垂直三层半,交付至今已有10年。虽然这些年房价涨了不少,但是提起这些房子,业主何先生还是一肚子苦水:“现在想把房子卖了,可是没有房产证,没办法交易。”

请不要

土地出让金成了大难题

开发商口口声声说“按照合同和声明办事”,但是合同和声明并未约定土地出让金要由业主交纳。也就是说,开发商的法律依据并不显得那么充分。可能开发商觉得自己很委屈,之前的负责人早已离开公司,但是公司债权债务不会因为负责人的变动而发生变化,这是基本的法律常识。

这一事件最终如何解决,本报将持续关注。

开发商把房子卖给业主,合同写明是商品房。那么业主买到的究竟是不是商品房?如果说是,那么商品房必须拥有房产证,这就跟出厂的产品必须有合格证一样,否则就是不合格产品。至少从目前看来,业主买到的还不算是商品房——没有土地证和房产证。站在这一角度而言,开发商显然是违约了。

至于马同宜所说的声明一事,业主尤其感到愤慨。记者拿到其中一份声明,其主要内容为:“交付使用后,如因非出售方原因导致一时不能做房产证的情况,本人表示谅解,出售方可不承担有关责任。日后待市政府和市旧城改造指挥部有关国有土地使用权出让、转让政策出台后,出售方应及时提供方便协助办理有关产权登记手续。”对于这样的一份声明,部分业主向记者表示,他们是在交纳部分购房款之后,在开发商的要求之下,才在这份事先拟好的声明上签名的。而这份声明,其实是约定业主不能追究开发商因政策原因无法办理房产证的责任,而没有对土地出让金作出明确约定。

购房合同第10条是这样约定的:甲方(开发商)与土地使用权出让部门签订的土地使用权出让合同中规定的义务、权利和责任依法随之转移给乙方(业主)。对此,业主认为这一条款生效的基础必须是开发商已经跟土地使用权出让部门签订了土地使用权出让合同。事实上这一合同目前尚未签订,一旦签订开发商也就成了法律主体,承担交纳土地出让金的法定义务。更何况,这一条款的表述非常模糊,并未就土地出让金作出明确约定。

双方观点出现严重分歧

“之前是划拨土地,现在要转成出让土地,就要补缴土地出让金,这是按照省里的政策执行的。至于说这笔土地出让金该由谁交,政策并没有明文规定。开发商来交钱,我们给办;业主来交钱,我们也给办。”义乌市国土资源局局长傅强对记者坦言,这笔土地出让金该由谁交,他们并无这个决定权。

鉴于开发商的强硬态度,目前已有部分业主打算拿起法律武器维护自己的合法权益。

不过让业主备感疑惑的是,这一政策早在去年11月就已批复下来,可是业主直到上个月底才知道,他们认为是开发商有意向他们“雪藏”了这一消息。

“开发商销售过程中存在明显的违规行为,这是显而易见的。如今这一行为已经既成事实,开发商理应纠错。”浙江君安世纪律师事务所肖琳律师认为,在这一事件过程中,开发商有错在先,把非商品房当做商品房出售,那么开发商应当承担纠错义务,以此取得业主谅解。而纠错的主要方式,就是交纳土地出让金,办出房产证,使之完全具备商品房的条件。也就是说,虽然合同没有明确约定该由谁交纳土地出让金,但是开发商既然出售的是商品房,且如今政策障碍已经排除,就不能以任何理由拒绝履行义务。

然而新的问题出来了,谁该为土地出让金埋单?业主和开发商双方各执一词寸步不让,办证的希望一下子又变得十分渺茫。读者何先生向本报96068热线报料,显得很无奈。

业主买了房子,却要自己去交土地出让金,这样的事情确实有些匪夷所思。

一个不可否认的事实是,开发商和业主签订的是商品房预售合同,约定房屋性质是商品房(住宅用房)。商品房,是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅。开发商销售时,土地性质为政府划拨,尚未通过出让方式取得土地使用权,这也就意味着这批房子还不具备商品房的条件,不能称之为商品房。

推卸责任

“之前我们催促开发商办证,对方说是政策原因暂时办不了,也从来没提过土地出让金的事情。现在政策下来可以办证了,开发商却突然告诉我们这笔钱该由我们交。我们这里当时的买入价是2060元/平方米,与周边小区有产权的房屋价格无异。天底下哪有这样的道理,买了房还让我们自己去交土地出让金?”业主张先生情绪激动地对记者说,他实在无法接受这样的现实。

然而等他们真正理解透了这个政策之后,却发现这其实是一个喜忧参半的消息。喜的是政策终于开口,忧的是必须补缴土地出让金。按照义乌市目前的土地基准价计算,这笔土地出让金总额为780万元。围绕这笔巨额土地出让金,业主和开发商彻底闹翻了。业主认为这笔钱应该由开发商出,然而开发商却认为这是业主的事,钱要业主出。

如果开发商理直气壮地告诉业主,卖给你们的这些房子并不是商品房,那么开发商同样有推卸不掉的责任——明明不是商品房,为什么合同里写的是商品房?明知不是商品房却当作商品房来出售,这是典型的挂羊头卖狗肉,实是欺诈。

我们不禁要问,开发商的底气何在?当然对于业主而言,用法律维护自己的公道,这是最后一步。奉劝开发商拿出自己的担当,不要在错误的道路上越走越远。

可是让何先生万万想不到的是,10年过去了,房产证还是没有影子,而这期间开发商也遭遇多次“变故”:先是原开发商义乌市城市建设综合开发公司(国企)于2002年改制,变更为义乌市住宅建筑工程有限公司;几年之后,该公司法人代表又发生变更,当年卖房时的公司负责人如今均已离开公司。

之前多次交涉过程中,开发商曾表示是因为政策不允许,暂时还不能办证。可是就在上个月,业主获悉一个令他们感到振奋的消息,政策批下来可以办证了。

■记者手记

“上个月底,义乌市还为此专门召开了一场协调会,有11个部门参加。大多数人的意见倾向于由开发商出这笔钱,但是开发商并不接受。”5月8日,建设社区的施主任告诉记者,他当时代表社区参加了这一场协调会。由于开发商不同意交纳土地出让金,协调会没有结果。而出于对业主利益的考虑,施主任希望业主先去把土地出让金给交了,日后再通过法律途径向开发商追索,因为他得到的消息是,再过几个月土地出让金可能要涨。

义乌市建设小区已经交付10年,由于土地性质的原因,其中27户业主至今还没有办出房产证。如今政策开了口子,只要补缴土地出让金就可以办证,这让他们看到了希望。